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법무법인(유) 광장은 고객이 설정·운용한 집합투자기구를 대리하여, 서울 종로구 연지동에 위치한 현대엘리베이터 빌딩의 인수 거래와 관련한 종합적인 법률자문을 제공하였습니다. 광장은 투자기구의 설립 및 구조화 단계부터 거래 전반에 걸친 법률 실사, 주요 거래 조건 협상, 인수 금융 조달에 이르기까지 거래 전 과정에 걸쳐 일괄적인법률 지원을 수행하였습니다. 구체적으로 매매계약서, 마스터 리스 계약, 대출약정서 및 담보 패키지 전반을 포함한 금융 관련 계약서의 검토 및 협상을 담당하였으며, 부동산·금융·집합투자 규제 전반에 대한 전략적 자문을 제공하였습니다.

본건 거래는 다수의 이해관계자가 관여하는 복합적인 구조의 거래로, 매각과 동시에 임대가 이루어지는 세일앤리스백(sale-and-leaseback) 구조를 채택하였다는 점에서 높은 난이도를 가진 거래였습니다. 기존 임대차 중 일부는 승계가 필요하였고, 일부는 전대차 구조로 전환되어야 하는 등 복잡한 임대차 구조 조정이 요구되었습니다. 또한 매도인이 매각대금의 일부를 투자기구에 재투자하는 구조가 포함되어, 투자 및 거래 구조 측면에서도 추가적인 법률적 검토와 리스크 배분이 필요하였습니다.

거래 과정에서 광장은 건물 부지 경계 침범 문제를 실사 단계에서 선제적으로 발견하고, 종결 이전에 중대한 법률 리스크가 해소될 수 있도록 구조적 해결 방안을 마련하였습니다. 아울러 전대차로의 전환이 불가능한 임차인에 대해서는, 매도인이 전대인에 준하는 의무를 부담하도록 하는 맞춤형 계약 구조를 설계하여 거래 안정성을 확보하였습니다. 광장은 각 이해관계자 간 조율과 복수의 병행 이슈를 효과적으로 관리함으로써, 본건 거래를 성공적으로 종결하였으며, 본 거래는 복잡한 임대차 재구조화와 투자자 재투자 구조를 수반한 고난도 부동산 M&A 거래를 성공적으로 수행한 사례로 평가받고 있습니다.

법무법인(유) 광장은 미래에셋자산운용이 설정한 집합투자기구가 한국투자리얼에셋운용이 설립한 리츠(REITs)에게 판교 테크원타워를 매각하는 대형 부동산 거래를 자문하여, 2025년 9월 본건 거래를 성공적으로 종결하였습니다. 본건 거래는 약 2조 원 규모에 달하는 초대형 오피스 자산 매각으로, 국내 상업용 부동산 시장에서 상당한 주목을 받은 바 있습니다. 특히 경기 침체와 금리 변동성 등 불확실한 시장 환경 속에서도 판교 핵심 입지의 우량 오피스 자산에 대한 투자 수요가 여전히 견조함을 입증한 사례로 평가됩니다.

광장은 우선협상대상자 선정 단계부터 매각 구조 수립, 주요 계약 조건 협상, 각종 인허가 및 규제 이슈 검토, 거래 종결에 이르기까지 전 과정에 걸쳐 종합적인 법률 자문을 제공하였습니다. 특히 집합투자기구 및 리츠 간 거래 구조에서 발생할 수 있는 복잡하고 다양한 법률·규제 쟁점을 면밀히 검토하고, 이해관계자 간의 조율을 통해 거래 리스크를 최소화하는 데 중요한 역할을 수행하였습니다. 이러한 전문성과 축적된 대형 부동산 거래 경험을 바탕으로, 광장은 본건 거래가 원활하고 성공적으로 종결되는 데 핵심적인 기여를 하였다는 평가를 받고 있습니다.

법무법인(유한) 광장 건설부동산그룹은 대주(특수목적법인(SPC)를 대리하여 남원시를 상대로 한 ‘남원관광지 일원 모노레일 및 짚와이어 설치·운영사업’ 실시협약 해지에 따른 손해배상청구 사건을 수행하였습니다.

이 사건은 지방자치단체가 민간사업자와 체결한 실시협약이 해지된 이후, 대체시행자를 선정하지 않아 발생한 손해배상 책임의 존재와 범위가 쟁점이 된 사례로, 지방자치단체의 계약상 책임과 관련된 법리를 명확히 한 점에서 의미가 있습니다.

남원시는 민간사업자와 본 사업을 위한 실시협약을 체결하면서, 협약 제19조에 “협약이 해지될 경우 시는 12개월 내 대체시행자를 선정하고, 이를 이행하지 않을 경우 대출원리금 상당액을 손해배상한다”는 조항을 포함하였습니다. 이에 따라 사업자는 대주단으로부터 약 405억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실행받았고, 남원시는 시의회의 의결을 거쳐 협약을 체결하였습니다.

사업시설 준공 이후 남원시는 사업자의 무상 사용·수익허가 신청을 승인하지 않았고, 이에 따라 협약은 해지되었습니다. 이후 1년의 대체시행자 선정 기간이 경과하였음에도 남원시가 이를 이행하지 않자, 대주단은 협약 제19조에 근거해 대출원리금 상당액 약 408억 원의 손해배상을 청구하였습니다.

남원시는 소송 과정에서 실시협약이 지방계약법 및 공유재산법에 위반되어 무효이고, 의회의 동의 및 투자심사 절차를 거치지 않아 효력이 없으며, 손해배상책임을 부담할 법적 근거가 없다는 주장을 하였습니다. 또한 위 손해배상액에 대한 감액을 주장하기도 하였습니다.

이에 대해 법무법인 (유) 광장은 실시협약 제19조가 대주단을 ‘제3자를 위한 계약의 수익자’로 명시하고 있고, 해당 조항이 강행규정에 반하지 않으며, 지방재정법상 투자심사 미이행 등의 사유로 협약 자체가 무효가 될 수 없다는 점을 중심으로 항변하였습니다. 그리고 실시협약 체결, 이행 등 사업 전반의 과정에서 대주의 귀책사유가 전혀 없다는 점을 효과적으로 논증하였습니다.

이에 광주고등법원 전주재판부(2024나2239)는 2025년 8월 14일, 남원시의 항소를 기각하고 1심(대출원금 전액 및 이에 대한 이자, 지연손해금의 지급을 명한 판결) 판결을 유지하였습니다. 법원은 남원시가 협약 해지 후 12개월 내 대체시행자를 선정하지 않은 것은 명백한 의무불이행으로 보아, 대주단의 주장을 전부 받아들인 것입니다.

이번 판결은 지방자치단체가 체결한 민간개발사업 실시협약에서 손해배상 예정조항의 효력이 실제로 인정된 사례로, 향후 유사한 민간투자사업(PF)이나 민관협력사업(PPP)에서의 해석에 중요하게 고려될 수 있는 판결로 평가됩니다. 또한, 지방자치단체의 계약상 책임, 지방의회의 동의 효력, 투자심사 절차의 법적 성격 등에 대한 법원의 판단이 구체적으로 제시되었다는 점에서도 의미가 있습니다.

법무법인(유한) 광장은 본 사건에서 대주단을 대리하여 민간투자사업에서 지방자치단체의 계약상 손해배상 책임을 인정받는 판결을 이끌어냈으며, 복잡한 공공·금융계약 구조가 결합된 분쟁에서 실질적으로 대출원리금을 전액 회수하는 성과를 달성한 것입니다.

법무법인(유) 광장은, 송파구청이 잠실 지하광장 무단점용, 사용을 이유로 롯데물산에 부과한 약 57억 원 상당의 변상금 처분에 대해 제기된 행정처분 취소 소송(서울행정법원 2025.5.1. 선고 2024구합72001)에서 롯데물산을 대리하여 전부 승소하였습니다(송파구청은 해당 판결에 항소하지 않아 위 판결은 그대로 확정되었습니다).

이 사건은 롯데물산 측이 서울특별시와 협약을 체결하고 공익 목적의 지하광장 부대시설을 기부채납한 뒤, 해당 시설의 유지·관리를 무상으로 수행해오던 중, 송파구청이 도로법 및 공유재산법상 무단점유를 이유로 총 57억 원이 넘는 변상금을 부과함에 따라 제기된 것으로, 공익시설 기부채납 이후 협약에 따라 유지·관리 의무를 한 롯데물산 측이 그 유지·관리 과정에서 지하광장 부분을 ‘특별사용’한 것으로 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

광장은, 도로점용 및 공유재산 무단점유의 개념과 요건을 정밀히 분석하고, 롯데물산 측에서는 협약에 따른 유지·관리 의무 이행을 위해 일부 위험시설에 대한 접근 통제장치만 설치했을 뿐, 실제로 부대시설을 점유하거나 사용·수익하고 있지 않다는 사실을 다수의 증거를 통해 체계적으로 입증하였습니다. 또한, 이미 유리한 선행판결을 이끌어낸 경험을 살려 해당 판결을 전략적으로 원용하여 재판부가 동일한 사실관계를 적극 반영하도록 하였으며, 나아가 송파구청의 변상금 처분이 인정될 경우 무기한의 사용료 부담은 시설 유지·관리의 이익은 서울시가 얻고 비용은 원고가 부담하는 불합리한 결과를 초래하게 된다는 점을 효과적으로 지적함으로써 재판부로부터 위 변상금 부과처분에 대한 전부취소판결을 이끌어냈습니다.

이 사건은 도로 및 공유재산에 대한 ‘특별사용’의 판단 기준, 협약 등에 따른 의무이행과정에서의 유지·관리와 이러한 ‘특별사용’ 사이의 관계설정 등 다양한 쟁점에 관한 치밀한 법리 검토 및 논리 전개를 통하여 승소를 이끌어 낸 것으로, 건설·부동산 행정소송 분야에서 광장이 전문성을 발휘한 대표적인 사례입니다.

법무법인(DB) 광장은 2025년 3월 매수인 정석기업을 대리하여 마스턴제81호도산150피에프브이㈜으로부터 도산 150 빌딩 건물 및 그 소재 토지(이하 “도산150 빌딩”)을 매수하는 거래를 성공적으로 자문하였습니다. 

도산150빌딩은 서울 강남구 논현동 신사역 근처 도산대로에 위치해 있고, 연면적 12,624.27㎡, 지상9층, 지하 5층 규모의 랜드마크급 대형 건물입니다. 이는 마스턴투자운용이 디벨로퍼로서 토지 매입, 건물설계 및 인허가, 기존건물 철거 및 시공, 임차인 구성 등 전과정을 주도적으로 진행하여 2023년 완공된 신축건물로서, 현재 패스트파이브가 5개층을 책임임차하여 사용하고 있습니다. 본건 거래는 이와 같은 목적물의 입지와 신축건물로서의 장점 등을 종합 고려하여 매매대금을 1,530억원으로 정한 대형 거래였습니다.

매수인인 정석기업은 한진그룹의 지주사인 한진칼의 핵심 자회사로서 한진그룹 내 부동산 관리회사로 그동안 주로 계열회사 건물 임대업을 주요 사업으로 하고 있었습니다. 그러나 정석기업은 빌딩 임대사업확장을 통한 임대 수익 증대와 사업 다각화를 위해 첫 그룹 외부 부동산 인수 사례로서 본건 거래를 진행하게 되었고, 이를 통해 향후 한진그룹 전체의 재무안정성 강화에도 큰 기여를 할 것으로 기대됩니다.

광장은 거래구조 검토 단계에서부터 목적물에 대한 법률실사, 관련 계약의 협상 및 체결, 기업결합신고에 이르는 전 과정에 걸쳐 정석기업을 자문하였습니다. 본건 거래는 임대차승계 등 복잡하고 난이도가 높은 다수의 법률 문제가 존재하였으나, 광장은 이에 대해 신속하고 효과적인 자문을 제공해서 단기간 내에 효율적으로 거래가 완료될 수 있도록 성공적으로 자문을 제공한 것으로 평가받고 있습니다.

매도인은 서울 중구 회현동3가 소재 서울엔스퀘어빌딩 및 그 대지를 소유한 부동산 펀드이고, 매수인들은 현재 공동으로 사용하고 있는 오피스 건물의 공사 등을 이유로 대체 사무실을 구하고자 하는 자입니다. 법무법인(유) 광장은 상기 부동산 거래에서 매수인 측의 법률 자문을 맡아 법률실사, 매도인과의 협상 지원, 매매계약서 검토 및 수정, 매매계약에 부수하는 임차인 해지합의서, 경계침범 관련 확약서 등의 부수적 문서의 검토, 작성 및 수정, 그 외에 거래 과정상 법률 이슈에 대한 검토 등 전반적인 거래 자문을 제공하였습니다.

본건 거래는 통상적인 부동산 거래에서 고려되어야 할 사항에 추가로 매도인이 부동산 펀드인 점, 매수인이 공동 매수인으로서 다수인 점, 물리실사 과정에서 인근 건물 등의 경계침범 사정이 발견되어 그에 대한 조정 및 합의가 필요하였던 점, 매수인의 사무실 사용 일정상 거래종결 및 건물 인도 일정 준수가 중요한 거래 목적이었던 점 등을 종합적으로 고려해야 하는 특수성을 띠고 있습니다. 

광장은 유사한 대형 오피스 부동산 거래 자문에 대한 다수의 경험과 전문성을 바탕으로 매수인의 우려점 및 거래 과정에서 발견된 법률적 위험 발생을 경감하기 위한 내용을 매매계약에 반영하도록 하는 등 매도인을 위하여 본건 자문을 수행하였습니다.

1. 사건의 내용 

『PF 대주단협의회 운영협약』에 따른 공동관리절차가 진행 중인 사업장에서 대주단 자율협의회의 의결 없이 선순위 대주들이 공매를 신청한 사안에서, 법무법인(유) 광장(담당 변호사 김대홍, 유재성, 홍주혜, 송창엽, 전소영, 곽희재)은 후순위 대주를 대리하여 공매절차를 중지하라는 가처분을 신청하여 인용결정을 받았습니다.

본 사건의 주요 쟁점은 (i) 공동관리절차가 개시된 사업장에서 자율협의회의 의결없이 특정 대주가 단독으로 채권행사를 할 수 있는지 여부, (ii) 『PF 대주단협의회 운영협약』의 당사자가 아닌 신탁회사가 자율협의회의 의결이 없음에도 불구하고 담보신탁계약서만을 형식적으로 적용하여 선순위 대주의 단독 공매신청만으로 공매절차를 개시하는 것이 적법한지 여부에 있었습니다.

서울중앙지방법원은 법무법인(유) 광장의 주장을 전적으로 인정하여, (i) 선순위 대주의 공매개시요청은 공동관리절차를 중단하는 효과를 가지는 것으로서 자율협의회의 의결이 필요하므로 의결정족수를 충족하지 못한 채 이루어진 공매개시요청은 적법하다고 볼 수 없는 점, (ii) 신탁회사가 『PF 대주단협의회 운영협약』의 당사자가 아니라고 하더라도, 『PF 대주단협의회 운영협약』상 선순위 대주에게 단독으로 공매를 요청할 권한이 없다고 판단되는 이상 공매절차를 진행하여서는 아니되는 선관주의의무를 부담한다는 점 등을 근거로 가처분을 인용하였고, 가처분 결정에 대한 신탁회사의 이의신청 또한 기각하였습니다. 


2. 시사점

PF를 통한 부동산개발사업에서 대주단 사이의 갈등이 본격화되는 등 각종 분쟁이 발생하고 있는 현재 정부는 『PF 대주단협의회 운영협약』의 개정 등을 통해 PF 사업의 연착륙을 도모하고 있습니다.

본 사건은 (i) 『PF 대주단협의회 운영협약』 및 그 중 공동관리절차의 의미를 명확히 하여, 공동관리절차가 개시된 이상 선순위 대주의 의사만으로 담보권 실행 등의 채권행사는 불가하다는 점을 명확히 하였고, (ii) 신탁회사가 대주단이 체결한 대출약정, 『PF 대주단협의회 운영협약』 등의 직접 당사자가 아닐지라도 담보신탁계약서에 따른 1순위 우선수익자인 선순위 대주의 공매절차 개시 요청이 위 규정들에 반한다면 우선수익자인 대주단 전원(즉, 1순위 우선수익자인 선순위 대주 및 2순위 우선수익자인 후순위 대주 전원)에 대하여 선관주의의무를 부담하는 신탁회사로서는 공매절차를 진행하여서는 아니되는 선관주의무를 부담하며, 따라서 선순위 대주의 요청만으로 공매절차를 개시하는 것은 위법, 부당하는 점을 분명히 밝혔다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 것입니다. 

또한 공매절차중지가처분신청이 인용되는 사례는 매우 드문 실정임에도 불구하고, 법무법인(유) 광장은 프로젝트파이낸스팀과 건설부동산팀의 전문 변호사들은 협업하여 PF사업장 정상화의 목적 및 취지를 설명하고, 『PF대주단협의회 운영협약』의 해석에 대한 새로운 논리를 개발함으로써 최선의 결과를 도출하였습니다.
 

법무법인(유) 광장은 삼성SRA자산운용이 설정한 자본시장법상의 일반사모부동산투자신탁이 주식회사 카카오와 그 계열사가 주요 임차인인 판교 소재 알파돔 타워 매입 거래를 자문하였습니다.  이 거래는 매도인인 미래에셋자산운용이 운용하는 부동산 투자신탁으로부터 해당 부동산을 매입하는 방식으로 이루어졌으며, 거래 금액 및 자산 규모 등을 고려하여 볼 때 2023년 상반기 오피스 빌딩에 대한 매매 거래 중 단연 최대 규모의 거래였습니다. 

광장은 오피스 빌딩 매매 거래에 통상적인 매매대상자산의 실사, 매매계약서 작성/협상/체결, 관련 법령에 따른 거래구조 검토, 매수 펀드의 설정 및 대출계약의 작성 및 검토 등의 거래 자체에 대한 효율적이고 전문적인 법률 자문 업무를 수행함과 동시에 소유권 이전에 따른 리테일 임차인 등과의 법적 이슈를 포함한 다양한 부동산 관련 사안들에 대한 법률 자문을 제공하여 고객으로 하여금 상업 부동산 시장의 전체적인 어려움에도 불구하고 예정된 기간 내에 거래를 성공적으로 종결할 수 있도록 조력하였습니다. 

법무법인(유) 광장은 이지스자산운용이 부동산투자회사법상 부동산투자회사인 이지스그로벌레지던스리츠를 통해 미국 일리노이 주립대 Urbana-Champaign 캠퍼스의 학생 주거시설(student housing)인 Illini Tower를 1억980만 달러에 인수하는 거래를 자문하였습니다. 

최근 수 년간, 특히 코로나 이후 주거비 부담이 커짐에 따라 student housing은 미국 부동산 시장에서 더욱 주목 받고 있는 자산입니다. 그 중 본건 Illini Tower는 전체 면적 2만1200㎡, 총 207실 규모로서, 주립대학교 캠퍼스 내에 위치한 사립인증주거시설(private certified housing)인 점에서 여타 student housing과 차별되는 특수성이 있었습니다.

광장은 미국 현지로펌과 협업하여 거래구조 검토, 법률 실사 및 계약 협상 등 프로젝트의 모든 과정을 주도적으로 자문하였습니다. 이미 여러 차례 미국 내 student housing 투자를 성공적으로 자문한 바 있는 광장 부동산팀은 이번 거래를 통해 관련 분야의 높은 전문성을 다시 한번 입증하였습니다.