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법무법인(유) 광장은 고객이 설정·운용한 집합투자기구들이 대출기관 및 사업시행법인의 주주로서 참여한 국내 다수의 태양광발전사업에서, 고객을 위하여 시공사의 책임준공의무 불이행에 따른 ‘대출원리금 및 출자원리금 상당의 손해배상 청구소송’을 제기하여 전부승소하였습니다(대출기관 및 사업시행법인 주주의 각 신탁업자를 대리하여 소송을 수행하였습니다).

본 사건에서는 시공사가 책임준공확약에 따라 책임준공의무 불이행시에 대출기관 및 시행법인 출자자에 대하여 부담하기로 약정한 ‘대출원리금 및 출자원리금 상당의 금전지급의무’의 법적 성격과, 시공사의 책임을 제한할 사유가 존재하는지가 주된 쟁점으로 다루어졌습니다. 항소심 법원은 ① 책임준공확약 조항에 따른 금전지급의무의 법적 성격은 손해배상액의 예정이며, ② 손해배상액이 과도하다고 보기 어려워 감액을 인정할 수 없다고 보고, 피고 시공사에게 사전에 정한 손해배상액으로서 대출원리금 및 출자원리금 상당 전액을 배상할 책임이 있다고 판단하였고, 해당 판결은 피고가 상고하지 아니하여 확정되었습니다. 

본 사건은 태양광발전소 개발사업에서 시공사의 책임준공의무 불이행에 따른 책임을 채무인수가아닌 대출원리금 상당의 지급으로 약정한 사안에서 그 책임의 법적 성격 및 구체적인 범위에 대하여 판단한 최초의 판결로서, 향후 유사 사례에서 기준이 되는 선례가 될 수 있습니다. 특히, 본 판결은 시공사의 감액 주장을 모두 배척하고 대출원리금 등 전액에 대한 배상책임을 인정하였다는 점에서 중요한 시사점을 제공합니다. 광장은 PF 개발사업의 사업구조 및 책임준공확약 제도에 대하여 축적된 경험과 전문성을 바탕으로 소송을 수행하여, 대주단의 입장에서는 책임준공조항의 실효성을 확보하고, 시공사의 입장에서는 PF 사업구조에서 부담하는 위험의 범위를 확인하는 판결을 받아낸 것으로 평가받고 있습니다.

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 주택을 양수하는 경우 조합원이 될 수 없고, 곧바로 현금청산됩니다. 다만, 예외적으로 1세대 1주택자로서 주택 소유기간(10년) 및 거주기간(5년)을 충족하는 양도인으로부터 그 주택을 양수하는 경우에는 조합원이 될 수 있는데, 이 때 국토교통부는 공동명의 주택의 경우 위 소유기간 및 거주기간을 ‘대표조합원’을 기준으로 요건 충족여부를 판단하도록 유권해석을 하였습니다.

그런데 법무법인(유) 광장은 공동명의 주택 양도 가능 여부를 대표조합원을 기준으로 하는 경우 손쉽게 대표조합원 지위 변경이 가능한 측면에서 투기세력에 의하여 악용될 우려가 있다고 국토교통부 유권해석의 문제점을 지적하였고, 대법원은 대표조합원이 아닌 ‘공동명의자 각자’ 그 소유기간 및 거주기간의 요건을 충족하여야 한다고 판단하였습니다. 이후 국토교통부는 기존 유권해석을 변경하여, 서울시 등 전국 지방자치단체에게 배포하였습니다.

광장은 그동안 여러 주요 정비사업과 관련된 분쟁에 관여하면서, 여러 선도적인 대법원 판결례를 만들었고, 자문 및 송무까지 종합적인 해결책을 제공하는 등 원활하고 신속한 정비사업 추진에 도움을 주고 있습니다. 이번 대법원 판결도 새로운 기준을 마련하였다는 데 기여를 하였다는 평가를 받고 있습니다.

법무법인(유한) 광장 건설부동산그룹은 대주(특수목적법인(SPC)를 대리하여 남원시를 상대로 한 ‘남원관광지 일원 모노레일 및 짚와이어 설치·운영사업’ 실시협약 해지에 따른 손해배상청구 사건을 수행하였습니다.

이 사건은 지방자치단체가 민간사업자와 체결한 실시협약이 해지된 이후, 대체시행자를 선정하지 않아 발생한 손해배상 책임의 존재와 범위가 쟁점이 된 사례로, 지방자치단체의 계약상 책임과 관련된 법리를 명확히 한 점에서 의미가 있습니다.

남원시는 민간사업자와 본 사업을 위한 실시협약을 체결하면서, 협약 제19조에 “협약이 해지될 경우 시는 12개월 내 대체시행자를 선정하고, 이를 이행하지 않을 경우 대출원리금 상당액을 손해배상한다”는 조항을 포함하였습니다. 이에 따라 사업자는 대주단으로부터 약 405억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실행받았고, 남원시는 시의회의 의결을 거쳐 협약을 체결하였습니다.

사업시설 준공 이후 남원시는 사업자의 무상 사용·수익허가 신청을 승인하지 않았고, 이에 따라 협약은 해지되었습니다. 이후 1년의 대체시행자 선정 기간이 경과하였음에도 남원시가 이를 이행하지 않자, 대주단은 협약 제19조에 근거해 대출원리금 상당액 약 408억 원의 손해배상을 청구하였습니다.

남원시는 소송 과정에서 실시협약이 지방계약법 및 공유재산법에 위반되어 무효이고, 의회의 동의 및 투자심사 절차를 거치지 않아 효력이 없으며, 손해배상책임을 부담할 법적 근거가 없다는 주장을 하였습니다. 또한 위 손해배상액에 대한 감액을 주장하기도 하였습니다.

이에 대해 법무법인 (유) 광장은 실시협약 제19조가 대주단을 ‘제3자를 위한 계약의 수익자’로 명시하고 있고, 해당 조항이 강행규정에 반하지 않으며, 지방재정법상 투자심사 미이행 등의 사유로 협약 자체가 무효가 될 수 없다는 점을 중심으로 항변하였습니다. 그리고 실시협약 체결, 이행 등 사업 전반의 과정에서 대주의 귀책사유가 전혀 없다는 점을 효과적으로 논증하였습니다.

이에 광주고등법원 전주재판부(2024나2239)는 2025년 8월 14일, 남원시의 항소를 기각하고 1심(대출원금 전액 및 이에 대한 이자, 지연손해금의 지급을 명한 판결) 판결을 유지하였습니다. 법원은 남원시가 협약 해지 후 12개월 내 대체시행자를 선정하지 않은 것은 명백한 의무불이행으로 보아, 대주단의 주장을 전부 받아들인 것입니다.

이번 판결은 지방자치단체가 체결한 민간개발사업 실시협약에서 손해배상 예정조항의 효력이 실제로 인정된 사례로, 향후 유사한 민간투자사업(PF)이나 민관협력사업(PPP)에서의 해석에 중요하게 고려될 수 있는 판결로 평가됩니다. 또한, 지방자치단체의 계약상 책임, 지방의회의 동의 효력, 투자심사 절차의 법적 성격 등에 대한 법원의 판단이 구체적으로 제시되었다는 점에서도 의미가 있습니다.

법무법인(유한) 광장은 본 사건에서 대주단을 대리하여 민간투자사업에서 지방자치단체의 계약상 손해배상 책임을 인정받는 판결을 이끌어냈으며, 복잡한 공공·금융계약 구조가 결합된 분쟁에서 실질적으로 대출원리금을 전액 회수하는 성과를 달성한 것입니다.

법무법인(유) 광장은, 송파구청이 잠실 지하광장 무단점용, 사용을 이유로 롯데물산에 부과한 약 57억 원 상당의 변상금 처분에 대해 제기된 행정처분 취소 소송(서울행정법원 2025.5.1. 선고 2024구합72001)에서 롯데물산을 대리하여 전부 승소하였습니다(송파구청은 해당 판결에 항소하지 않아 위 판결은 그대로 확정되었습니다).

이 사건은 롯데물산 측이 서울특별시와 협약을 체결하고 공익 목적의 지하광장 부대시설을 기부채납한 뒤, 해당 시설의 유지·관리를 무상으로 수행해오던 중, 송파구청이 도로법 및 공유재산법상 무단점유를 이유로 총 57억 원이 넘는 변상금을 부과함에 따라 제기된 것으로, 공익시설 기부채납 이후 협약에 따라 유지·관리 의무를 한 롯데물산 측이 그 유지·관리 과정에서 지하광장 부분을 ‘특별사용’한 것으로 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

광장은, 도로점용 및 공유재산 무단점유의 개념과 요건을 정밀히 분석하고, 롯데물산 측에서는 협약에 따른 유지·관리 의무 이행을 위해 일부 위험시설에 대한 접근 통제장치만 설치했을 뿐, 실제로 부대시설을 점유하거나 사용·수익하고 있지 않다는 사실을 다수의 증거를 통해 체계적으로 입증하였습니다. 또한, 이미 유리한 선행판결을 이끌어낸 경험을 살려 해당 판결을 전략적으로 원용하여 재판부가 동일한 사실관계를 적극 반영하도록 하였으며, 나아가 송파구청의 변상금 처분이 인정될 경우 무기한의 사용료 부담은 시설 유지·관리의 이익은 서울시가 얻고 비용은 원고가 부담하는 불합리한 결과를 초래하게 된다는 점을 효과적으로 지적함으로써 재판부로부터 위 변상금 부과처분에 대한 전부취소판결을 이끌어냈습니다.

이 사건은 도로 및 공유재산에 대한 ‘특별사용’의 판단 기준, 협약 등에 따른 의무이행과정에서의 유지·관리와 이러한 ‘특별사용’ 사이의 관계설정 등 다양한 쟁점에 관한 치밀한 법리 검토 및 논리 전개를 통하여 승소를 이끌어 낸 것으로, 건설·부동산 행정소송 분야에서 광장이 전문성을 발휘한 대표적인 사례입니다.

법무법인(DB) 광장은 2025년 3월 매수인 정석기업을 대리하여 마스턴제81호도산150피에프브이㈜으로부터 도산 150 빌딩 건물 및 그 소재 토지(이하 “도산150 빌딩”)을 매수하는 거래를 성공적으로 자문하였습니다. 

도산150빌딩은 서울 강남구 논현동 신사역 근처 도산대로에 위치해 있고, 연면적 12,624.27㎡, 지상9층, 지하 5층 규모의 랜드마크급 대형 건물입니다. 이는 마스턴투자운용이 디벨로퍼로서 토지 매입, 건물설계 및 인허가, 기존건물 철거 및 시공, 임차인 구성 등 전과정을 주도적으로 진행하여 2023년 완공된 신축건물로서, 현재 패스트파이브가 5개층을 책임임차하여 사용하고 있습니다. 본건 거래는 이와 같은 목적물의 입지와 신축건물로서의 장점 등을 종합 고려하여 매매대금을 1,530억원으로 정한 대형 거래였습니다.

매수인인 정석기업은 한진그룹의 지주사인 한진칼의 핵심 자회사로서 한진그룹 내 부동산 관리회사로 그동안 주로 계열회사 건물 임대업을 주요 사업으로 하고 있었습니다. 그러나 정석기업은 빌딩 임대사업확장을 통한 임대 수익 증대와 사업 다각화를 위해 첫 그룹 외부 부동산 인수 사례로서 본건 거래를 진행하게 되었고, 이를 통해 향후 한진그룹 전체의 재무안정성 강화에도 큰 기여를 할 것으로 기대됩니다.

광장은 거래구조 검토 단계에서부터 목적물에 대한 법률실사, 관련 계약의 협상 및 체결, 기업결합신고에 이르는 전 과정에 걸쳐 정석기업을 자문하였습니다. 본건 거래는 임대차승계 등 복잡하고 난이도가 높은 다수의 법률 문제가 존재하였으나, 광장은 이에 대해 신속하고 효과적인 자문을 제공해서 단기간 내에 효율적으로 거래가 완료될 수 있도록 성공적으로 자문을 제공한 것으로 평가받고 있습니다.

매도인은 서울 중구 회현동3가 소재 서울엔스퀘어빌딩 및 그 대지를 소유한 부동산 펀드이고, 매수인들은 현재 공동으로 사용하고 있는 오피스 건물의 공사 등을 이유로 대체 사무실을 구하고자 하는 자입니다. 법무법인(유) 광장은 상기 부동산 거래에서 매수인 측의 법률 자문을 맡아 법률실사, 매도인과의 협상 지원, 매매계약서 검토 및 수정, 매매계약에 부수하는 임차인 해지합의서, 경계침범 관련 확약서 등의 부수적 문서의 검토, 작성 및 수정, 그 외에 거래 과정상 법률 이슈에 대한 검토 등 전반적인 거래 자문을 제공하였습니다.

본건 거래는 통상적인 부동산 거래에서 고려되어야 할 사항에 추가로 매도인이 부동산 펀드인 점, 매수인이 공동 매수인으로서 다수인 점, 물리실사 과정에서 인근 건물 등의 경계침범 사정이 발견되어 그에 대한 조정 및 합의가 필요하였던 점, 매수인의 사무실 사용 일정상 거래종결 및 건물 인도 일정 준수가 중요한 거래 목적이었던 점 등을 종합적으로 고려해야 하는 특수성을 띠고 있습니다. 

광장은 유사한 대형 오피스 부동산 거래 자문에 대한 다수의 경험과 전문성을 바탕으로 매수인의 우려점 및 거래 과정에서 발견된 법률적 위험 발생을 경감하기 위한 내용을 매매계약에 반영하도록 하는 등 매도인을 위하여 본건 자문을 수행하였습니다.

1. 사건의 내용 

『PF 대주단협의회 운영협약』에 따른 공동관리절차가 진행 중인 사업장에서 대주단 자율협의회의 의결 없이 선순위 대주들이 공매를 신청한 사안에서, 법무법인(유) 광장(담당 변호사 김대홍, 유재성, 홍주혜, 송창엽, 전소영, 곽희재)은 후순위 대주를 대리하여 공매절차를 중지하라는 가처분을 신청하여 인용결정을 받았습니다.

본 사건의 주요 쟁점은 (i) 공동관리절차가 개시된 사업장에서 자율협의회의 의결없이 특정 대주가 단독으로 채권행사를 할 수 있는지 여부, (ii) 『PF 대주단협의회 운영협약』의 당사자가 아닌 신탁회사가 자율협의회의 의결이 없음에도 불구하고 담보신탁계약서만을 형식적으로 적용하여 선순위 대주의 단독 공매신청만으로 공매절차를 개시하는 것이 적법한지 여부에 있었습니다.

서울중앙지방법원은 법무법인(유) 광장의 주장을 전적으로 인정하여, (i) 선순위 대주의 공매개시요청은 공동관리절차를 중단하는 효과를 가지는 것으로서 자율협의회의 의결이 필요하므로 의결정족수를 충족하지 못한 채 이루어진 공매개시요청은 적법하다고 볼 수 없는 점, (ii) 신탁회사가 『PF 대주단협의회 운영협약』의 당사자가 아니라고 하더라도, 『PF 대주단협의회 운영협약』상 선순위 대주에게 단독으로 공매를 요청할 권한이 없다고 판단되는 이상 공매절차를 진행하여서는 아니되는 선관주의의무를 부담한다는 점 등을 근거로 가처분을 인용하였고, 가처분 결정에 대한 신탁회사의 이의신청 또한 기각하였습니다. 


2. 시사점

PF를 통한 부동산개발사업에서 대주단 사이의 갈등이 본격화되는 등 각종 분쟁이 발생하고 있는 현재 정부는 『PF 대주단협의회 운영협약』의 개정 등을 통해 PF 사업의 연착륙을 도모하고 있습니다.

본 사건은 (i) 『PF 대주단협의회 운영협약』 및 그 중 공동관리절차의 의미를 명확히 하여, 공동관리절차가 개시된 이상 선순위 대주의 의사만으로 담보권 실행 등의 채권행사는 불가하다는 점을 명확히 하였고, (ii) 신탁회사가 대주단이 체결한 대출약정, 『PF 대주단협의회 운영협약』 등의 직접 당사자가 아닐지라도 담보신탁계약서에 따른 1순위 우선수익자인 선순위 대주의 공매절차 개시 요청이 위 규정들에 반한다면 우선수익자인 대주단 전원(즉, 1순위 우선수익자인 선순위 대주 및 2순위 우선수익자인 후순위 대주 전원)에 대하여 선관주의의무를 부담하는 신탁회사로서는 공매절차를 진행하여서는 아니되는 선관주의무를 부담하며, 따라서 선순위 대주의 요청만으로 공매절차를 개시하는 것은 위법, 부당하는 점을 분명히 밝혔다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 것입니다. 

또한 공매절차중지가처분신청이 인용되는 사례는 매우 드문 실정임에도 불구하고, 법무법인(유) 광장은 프로젝트파이낸스팀과 건설부동산팀의 전문 변호사들은 협업하여 PF사업장 정상화의 목적 및 취지를 설명하고, 『PF대주단협의회 운영협약』의 해석에 대한 새로운 논리를 개발함으로써 최선의 결과를 도출하였습니다.
 

법무법인(유) 광장의 건설·부동산 그룹은 서울 강남구 소재 재건축 단지 내 유치원 소유 조합원이 재건축정비사업조합을 상대로 제기한 사업시행계획 취소 소송의 항소심에서 조합 측을 대리하여 승소하였습니다. 

본건은 재건축 조합이 신축 유치원의 위치를 결정, 변경함에 있어 종전 유치원 소유 조합원의 사전 동의가 요구되는지 여부, 교육환경평가서 작성시 일조기준 충족 여부의 판단 기준, 사업시행계획서에 포함된 ‘교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획’이 교육환경법령이 정하는 교육환경평가 기준을 충족하지 못하는 경우 사업시행계획이나 인가의 취소 사유가 되는지 여부 등 다양한 쟁점이 치열하게 다투어진 사건입니다. 

이번 서울고등법원의 판결은 재건축 시행 과정에서 유치원 등 복리시설 소유 조합원과 조합 사이에 이루어지는 협의의 한계를 정하고 사업시행계획의 수립에 관한 재건축 조합의 광범위한 재량권을 재확인한 판결이라는 점에서 향후 중요한 선례가 될 것으로 예상됩니다. 

한편 광장 건설·부동산 그룹은 올해 초 당해 재건축 조합에 대한 준공인가 처분의 효력을 직권으로 정지한 법원의 결정에 대응하여 신속한 승소 결정을 얻어냄으로써 수천 세대의 입주 지연으로 인한 막대한 사회 경제적 손실을 효과적으로 저지한 바 있습니다. 뒤이어 본건에서의 승소를 통하여 안정적인 재건축 사업 완수의 기반을 마련하고 상가 등 복리시설 관련 분쟁 해결의 합리적 기준을 마련하는 쾌거를 이루었습니다.

글로벌세아 주식회사는 2022. 10. 14. 두바이투자청(Investment Corporation of Dubai)으로부터 쌍용건설 주식회사를 인수하는 내용의 주식매매계약을 체결하였습니다. 본건 거래에 있어 광장은 글로벌세아 주식회사를 위하여 거래구조 검토 및 확정, 대상회사에 대한 법률실사, 주식매매계약, 신주인수계약 및 주주간계약 작성/협상/체결 등 거래의 전 과정을 주도하면서 본건 거래를 주도하였고, 2022년 말로 예정된 거래종결까지 본건 거래의 성공적인 진행을 위해 만전을 기할 예정입니다.

글로벌세아 주식회사는 본건 거래를 통하여 글로벌 시장에서의 시너지 효과 및 기존의 건설 계열사와의 협업 등 새로운 성장기회를 마련하게 되었고, 본건 거래 이후에도 쌍용건설 주식회사의 10% 지분을 보유하게 되는 두바이투자청과의 우호적인 협력관계를 맺게 되는 효과를 거둔 것으로 평가되고 있습니다.