프랑스 부동산 3% Tax 면제 요건 개정

프랑스는 프랑스 소재 부동산을 직접 또는 간접적으로 보유한 국내외 법인, 펀드, 신탁 등 법적 단체(entities)에 대하여 매년 1월 1일 기준 해당 부동산 공정 시장 가치(fair market value)의 3%에 상당하는 세금인 French Real Estate 3% Tax (3% Tax)를 부과하고 있습니다. 다만, 일정한 요건을 충족하는 단체는 3% Tax를 면제받을 수 있으며, 실무상 프랑스 부동산에 투자하는 대부분의 외국 투자자들은 이러한 면제 규정에 의존하여 왔습니다.

그러나 2026년 6월 25일 제정되어 같은 달 27일부터 시행된 프랑스의 사회보장·조세 부정행위 방지법(Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, 법률 제2026-534호)은 이러한 면제를 위한 절차적 요건을 대폭 강화하였습니다. 종전에는 (i) 매년 5월 15일까지 소정의 신고서(Form 2746-SD)를 제출하는 방법과 (ii) 부동산 또는 이를 보유한 단체의 지분을 직접 또는 간접적으로 취득한 날부터 2개월 이내에, 향후 과세 당국의 요청이 있을 경우 관련 정보를 제공하겠다는 일회성 확약(one-off undertaking)을 제출하는 방법 중 하나를 선택하여 면제를 유지할 수 있었습니다. 그러나 개정 법률에 따라 2027년부터는 확약 방식이 폐지되어, 매년 Form 2746-SD를 제출하는 방법으로만 면제를 유지할 수 있게 되었습니다.

지난 10여 년간 국내 기관 투자자와 자산 운용사는 국내 집합 투자기구 또는 룩셈부르크 등 해외에 설립된 지주회사(holding company)를 통하여 프랑스의 오피스 빌딩, 물류센터 등 부동산 자산에 활발하게 투자하여 왔습니다. 이러한 투자 구조에서는 해당 부동산의 보유 구조(ownership chain)에 포함된 각 단체가 3% Tax의 잠재적 납세 의무자가 될 수 있으므로, 이번 개정은 프랑스 부동산에 이미 투자하고 있거나 신규 투자를 검토 중인 국내 투자자에게 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

본 뉴스레터에서는 ① 프랑스 3% Tax 제도의 기본 구조, ② 개정 법률의 주요 내용 및 ③ 국내 투자자의 실무상 유의 사항을 순서대로 살펴봅니다.

1. 프랑스 3% Tax 제도의 기본 구조
    3% Tax는 프랑스 조세일반법(Code général des impôts) 제990D조 이하에 규정된 세금으로서, 프랑스 소재 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 직접 또는 간접적으로 보유한 법적 단체를 대상으로 매년 1월 1일 현재 해당 부동산의 공정 시장 가치에 3%의 세율을 적용하여 부과됩니다. 그 세율이 프랑스 부동산 부유세(Impôt sur la fortune immobilière)의 최고 세율인 1.5%의 두 배에 달하는 점에 비추어 볼 때, 3% Tax는 세수 확보보다는 부동산 보유 구조의 최종 소유자를 공개하도록 유도하기 위한 제재적 성격이 강한 제도로 이해되고 있습니다.

    특히 3% Tax는 부동산 취득과 관련된 차입금을 공제하지 않은 해당 부동산의 공정 시장 가치 총액을 과세 표준으로 하므로, 실제로 과세될 경우 투자 수익률에 미치는 영향이 매우 클 수 있습니다. 이에 따라 프랑스 부동산 투자에서는 3% Tax의 적용을 면제받을 수 있는지 여부가 실무상 매우 중요한 의미를 갖습니다.

    프랑스 법령은 3% Tax에 관한 여러 면제 사유를 두고 있으며, 그중 실무상 가장 넓게 활용되는 것은 프랑스, EU 회원국 또는 프랑스와 조세 관련 행정 공조 협정이나 조세 조약을 체결한 국가에 소재하는 단체에 대한 면제입니다. 다만, 이러한 면제는 자동으로 적용되는 것이 아니라, 보유 부동산의 소재지·내역·시가와 해당 단체의 지분을 직접 또는 간접적으로 1% 초과하여 보유한 주주 등의 인적 사항을 프랑스 과세 당국에 공개하는 절차적 요건을 충족하여야 합니다.

    종전에는 이러한 정보를 매년 Form 2746-SD를 통해 신고하는 방법(5월 15일 기한)과 부동산 또는 이를 보유한 단체의 지분을 취득할 때 향후 과세 당국의 요청이 있을 경우 관련 정보를 제공하겠다는 확약을 제출하는 방법 중 하나를 선택할 수 있었습니다. 이 중 후자의 방식은 취득 시 한 차례의 확약을 제출하는 것만으로 별도의 연례 신고 없이 면제를 계속해서 적용받을 수 있다는 점에서 외국 투자자들 사이에서 널리 활용되어 왔습니다.

2. 개정 법률의 주요 내용
    1) 확약 방식의 폐지—연례 신고 의무로의 일원화
        개정 법률에 따라, 2027년부터는 확약 방식으로 면제를 유지할 수 없으며, 매년 5월 15일까지 Form 2746-SD를 제출하는 방법으로만 면제를 적용받을 수 있습니다.

        이에 따라 종전에 취득 시 확약을 제출하고 별도의 연례 신고를 하지 않아 온 단체는 2027년 5월 15일까지 최초 연례 신고를 이행하여야 하며, 이후에도 매년 같은 기한 내에 신고를 완료하여야 면제를 계속 적용받을 수 있습니다.

    2) 세무 대리인 지정 의무와 간주 지정 리스크
        아울러 개정 법률은 프랑스 내 고정 사업장이 없는 단체가 연례 신고를 하는 경우, 3% Tax 관련 세무 조사 등의 절차에서 관련 서류와 통지서를 수령할 권한을 가진 세무 대리인(tax representative)을 연례 신고 시 함께 지정하도록 하는 규정을 신설하였습니다.

        특히 유의할 점은 연례 신고 시 이러한 세무 대리인을 명시적으로 지정하지 않을 경우, 프랑스 과세 당국이 파악하고 있는 부동산 보유 구조상 해당 부동산에 가장 근접한 하위 단계의 단체가 관련 서류와 통지서의 수령 권한자로 간주된다는 것입니다.

        이 경우 상위 투자자의 통제가 미치지 않는 현지 SPC 등 하위 단체에 중요한 세무 관련 서류가 송달될 수 있습니다. 따라서 외국 투자자로서는 2027년 5월 최초 3% Tax 신고에 앞서 프랑스 내 세무 대리인을 미리 지정할 필요가 있습니다.

3. 실무상 유의 사항
    1) 전자 신고 요건과 프랑스 내 등록 절차
        Form 2746-SD는 원칙적으로 온라인 방식으로만 신고가 가능합니다. 이를 위해서는 (i) 우선 해당 단체에 대한 별도의 등록 절차를 진행하여 고유 식별 번호인 SIREN(Système d’identification du répertoire des entreprises)을 취득하고, (ii) 프랑스 과세 당국의 온라인 포털에 세무 계정을 개설한 다음, (iii) 전자 신고 서비스를 활성화하는 절차를 순차적으로 거쳐야 합니다. 이러한 절차는 모두 2027년 5월 15일의 최초 신고 기한 전에 완료되어야 합니다.

        프랑스 내 등록 절차는 통상 수개월이 소요될 수 있습니다. 특히 이번 개정으로 종전까지 확약 방식에 의존하여 온 다수의 외국 단체가 일시에 등록을 신청할 것으로 예상되는 만큼, 신청이 집중될 경우 처리 기간이 더욱 길어질 가능성이 있습니다. 또한 현행 등록 포털은 주로 법인을 전제로 설계되어 있어, 신탁이나 펀드 등 비법인 형태의 단체는 등록 과정에서 과세 당국에 추가적인 자료나 설명을 제출하여야 하는 경우가 빈번한 것으로 파악됩니다.

        따라서 확약 방식에 의존하여 온 단체는 신고 기한에 임박하여 관련 절차를 개시하기보다는 가급적 2026년 중 프랑스 내 등록 절차에 착수하는 것이 바람직합니다.

    2) 신고 의무 위반 시 제재와 보정 기회의 제한
        3% Tax는 단순히 이론적인 리스크에 그치는 것이 아니라, 신고 의무 위반이나 면제 요건 충족 여부를 둘러싸고 세무 조사와 조세 쟁송이 빈번하게 발생하는 분야입니다. 프랑스 과세 당국의 실무상 연례 신고를 전혀 이행하지 않은 단체에 대해서는 공식적인 이행 촉구(mise en demeure) 후 30일 이내에 보정할 기회가 부여되며, 해당 기간 내에 보정이 이루어지지 않을 경우에는 면제 자격 여부와 관계없이 3% Tax가 부과될 수 있습니다. 반면, 기한 내에 보정이 이루어진 경우에는 면제가 인정될 수도 있으나, 이러한 보정 기회는 원칙적으로 최초 1회에 한하여 허용되는 것으로 이해됩니다.

        나아가 기한 내에 신고를 이행하였더라도 신고서에 기재된 지분 보유자 정보가 불완전하거나 부정확한 경우에는, 실무상 공개되지 않은 지분 비율에 상응하는 범위에서 3% Tax가 부과될 수 있으며, 이와 함께 가산세와 이자가 추가로 발생할 수도 있습니다.

        결국 3% Tax 면제를 유지하기 위해서는 매년 신고 의무가 기한 내에 정확하게 이행되어야 하며, 면제 범위를 온전히 인정받기 위해서는 신고서에 기재되는 지분 보유자 정보의 정확성과 완전성을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

4. 시사점
    이번 개정에 따라, 프랑스 부동산 투자와 관련하여 3% Tax 면제를 계속 적용받고자 하는 투자자는 매년 정해진 기한 내에 연례 신고를 정확히 이행하여야 하는 새로운 실무상 부담을 지게 되었습니다.

    따라서, 프랑스 부동산에 직접 또는 간접적으로 투자하고 있는 국내 투자자로서는, 우선 보유 구조 내 각 단체가 현재 어떠한 방식으로 면제를 적용받고 있는지를 점검해야 합니다. 종전까지 확약 방식에 의존하여 온 단체는 2027년 5월 15일까지 최초 연례 신고를 완료하여야 하므로, 이를 위한 프랑스 내 등록 및 세무 계정 개설 절차를 조속히 개시할 필요가 있습니다. 이미 연례 신고를 이행하여 온 단체 역시 지분 보유자 정보의 정확성과 완전성, 신설된 세무 대리인 지정 의무 등 강화된 요건의 충족 여부를 재점검할 필요가 있습니다.


법무법인(유) 광장 조세 그룹은 프랑스 현지 로펌과 협력하여 고객의 프랑스 부동산 투자 구조 전반에 대한 3% Tax 영향 검토, 신고 의무 대상 단체의 식별, 프랑스 내 등록 및 세무 계정 개설, 연례 신고서의 작성·제출에 이르는 전 과정을 지원하고 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 검토가 필요하신 경우 언제든지 연락하여 주시기 바랍니다.

저자 및 관련 주요 전문가
- 김상훈 변호사 ( sanghoon.kim@leeko.com )
- 이용지 변호사 ( yongji.lee@leeko.com )
- 한재경 변호사 ( jaekyoung.han@leeko.com )
- 유지희 변호사 ( olivia.ryu@leeko.com )
- 강규빈 외국변호사 ( kyubin.kang@leeko.com )
- 김신성 변호사 ( shinsung.kim@leeko.com )